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中国高官がこぞって不動産処分？
財産公開制導入を前に高級物件を投げ売り
2014年06月24日（火）弓野正宏
中国の不動産業界では低迷が続いており、日本でも中国各地で出現した「ゴーストタウン（中国語では鬼城と呼称）」について盛んに報道されるように なっている。不動産投資が過熱して価格が高騰し、マンション価格は高止まりしているが、一部価格の下落も見られ、バブル崩壊が起きるのではないかという憶 測も出始めている。
不動産登記の先にある
高官の財産公開制度
高官の財産公開制度
バブル崩壊への懸念が強まるなか、中国で高級不動産を巡る興味深い現象が相次いで報道されている。ここのところ売りに出される高級不動産が急増し ており、それは高官たちが財産である不動産を処分し始めたためだとされる。習近平政権は、汚職取締りに力を入れており、汚職の疑いのある高官を次々に捜 査、更迭しているが、根本的に腐敗の根を絶つには高官たちの財産を公開し、透明性を確保して共産党政権への支持を獲得したいところだ。
実は現在、「不動産登記条例」の施行が模索され、既に最終草案が審査に回され、施行を待つばかりとなっているが、反発も強く、今月末と言われてい た条例施行の雲行きが怪しくなりつつある。不動産登記の先にある高官の財産公開制度への反発はもっと強烈で、制度導入の如何は不透明だ。こうした状況の中 で高級不動産を持つ高官の危機感が高まっており、こぞって不動産を処分しているというわけだ。
こうした現象を理解するうえで二つの中国的な特徴を踏まえておかなければならない。一つは中国には固定資産税がないという点である。不動産を持っ ていても税がかからないことから、多くの人が不動産を投資対象にしており、一人で十も物件を保有するケースもある。不動産は高官の汚職と密接な関係がある のだ。過度な投機的不動産投資を抑制するためにも不動産登記の次には固定資産税を導入する必要もあろう。もう一つは、「不動産保有」というものの土地は国 有で、所有権ではなく、「使用権（新築時には70年）」（通常「産権」と呼ばれている）を売買するにすぎないという点である。
また不動産登記制度、財産公開制度、固定資産税（不動産税）という導入が検討されている一連の措置は基本的には相互に関連している問題でもある。 不動産税を徴収する前提には不動産登記が不可欠であり、それを踏まえて官僚たちの財産公開を行うという一連の政策パッケージ導入が検討されているのだ。
今回ここで紹介するのは『21世紀経済報道』ネット版の「秘密のベールに包まれた“売り手”の財産公開が不動産売却を促す？」という記事である。
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【記事 2014年6月6日付『21世紀経済報道網』（抄訳）】
5月の節句の上海市。不動産売買の「委託代理人」林晶晶女史はまたある夫妻と約束して閔行区のカフェで不動産売却価格について話し合い、委託書に サインした。この夫妻とその親戚たちの全権委託代理人として林は3戸の不動産をそれぞれ800万元から1200万元での売却を請け負った。6月3日、4日 に委託手続きを行った。
「高級不動産を売却しようとする人の多くは秘密のベールに包まれている。売り手が何者かを把握することは難しいが、十中八九は官僚だ」。上海の不 動産コンサルタントによると通常、不動産所有者は登記先には住んでおらず、売買は友人や代理人を通じて行う。通常、最後にやって来て現金取引を求め、金融 機関を通さない。売り手によっては全く関与しないで全てエージェントに委託し、何かあった場合だけ電話で指示する。
林女史によると、顧客の言葉の端々から、彼女の顧客は長江三角デルタ地帯（上海市、江蘇省南部、浙江省北部の一帯：筆者）のある都市の副県長レベ ル（日本でいうと中レベルの都市の副市長に相当：筆者）の幹部であることが窺えるという。林女史によると「高級官僚たちの不動産に限らず、普通公務員もい るが、売却ラッシュは既に2年前に始まっているが、今年の旧正月後に集中し始めた」という。この数カ月高級物件の投げ売りが増え、以前よりも30％増加し たという。
高級官僚の財産公開が行われるにあたって、各地で高官たちによる不動産の投げ売りが起きている。上海市や杭州市でもこうした状況が起き、不動産仲介の注意書きにも「緊急処分」、「政府関連不動産」といった謎めいた言葉が躍っている。
取引では売り手が早く処分しようと焦っており、値段を気にせず売りさばこうとするため完全に買い手市場になっているという。高級中古不動産※は物件の単価が高く、取引周期も普通の中古市場より長いのが普通だが、取引では少なからぬ売り手が自分から進んで低価格をオファーし、1000万元超の不動産では下落額が100万元にも達している。
※中国では住宅と言えば通常、マンションタイプのものが主だが、ここで紹介している高級物件にはマンションタイプの住宅の他に、最近郊外に作られるようになっている1軒数億円するような高級の戸建も含まれる。
異常な投げ売り
委託による代理手続きの他に、この秘密のベールに包まれた不動産取引は様々な形で展開されている。外から見れば市場は破綻しているように見えず、 関係部門が介入して調査によって明らかにされることは難しい。4月初旬に上海市の中山公園付近の繁華街で取引された物件は平米当たり2万2756元だった が、同じ地域では通常3万元以上する。目立たない形の投げ売りだった。
広告にはこう記されていた。「上海市中山公園商業圏でビル一棟売却」。同ビルは1フロアあたり4戸あり、30階で合計120戸。合計４億9000 万元（約83億3000万円）という破格の額だった。販売元は香港にある組織傘下の機構で、5億8800万元でこのビル売却を図っていたが、1カ月内で売 却した。
上海市の不動産価格は全体的に低迷しているのに昨年7月には豪邸の売り出しが激増した。市場で平米当たり単価5万元以上の不動産占有率が、1週間 前より2.6ポイント上がり、7.6％を占めた。7月15日から21日の間に5万元超の高級物件取引数は54戸で、前の週より19戸増えた。
財産公開が不動産売却を促す？
売り手はなぜ先をこぞって不動産売却しようとしているのか。林女史によると、報道されている不動産税の導入や高級官僚の財産公開（一部地域で試験 的に導入、現在導入が検討されているという：筆者）と関係があるという。こうしたニュースが出るたびにクライアントが増えるというわけだ。
各地で次々に出される関連政策から見ると、高級官僚の財産公開のプロセスは着実に進んでいる。新疆ウイグル自治区、安徽省、浙江省、江蘇省、広東省等で高級官僚による自主的な※財産公開制度の試験ポイントとなっている。
※官僚が自主的に財産を公開するとされるが、強制力なくして同制度の実効性を確保できるとは思えない：筆者
昨年、中国共産党「18期3中全会」が閉幕して半月経った11月29日。党中央規律委員会・監察部（党幹部の汚職取締り機関。共産党政治局常務委 員の王岐山が率いる：筆者）のサイトが「3中全会」による「決定（改革）文書についての解説文を掲載した。その中で新たに選抜する幹部の個人財産の公開を 導入すべく試験ポイントを設けることが提起された。
最近一部の地域で公表された規定の細則には（高級官僚の：筆者）配偶者や子女の財産も公表が求められている。陝西省が通達した新任幹部選抜につい ての「意見」書でも、「本人の婚姻関係、プライベートの出入国証、海外渡航状況」、「配偶者、子弟の海外移住状況、就業状況」報告が求められている。「申 請者本人及び配偶者、共同生活する子女が保有する財産」も記入しなければならない。
不動産を所有する高級幹部やその家族たちはこの間、恐怖心を抱くようになっており、一刻も早く財産を処分し、保身を図ろうとしているようだ。最 近、発表された国務院の作業プロセスでは、統一的な不動産登記制度実施が既に検討段階に入っており、国土資源部（土地資源管理を行う省庁：筆者）では不動 産登記局が正式に看板を掲げ成立した。
党中央規律委員会は昨年11月から今年1月にかけて高級官僚が投げ売りした高級マンションの数を公表した。広東省広州市（4880戸）と上海市 （4755戸）でその数が突出しており、少ないところで福建省福州市（1240戸）や山東省済南市（1210戸）だという。また、戸建タイプの高級住宅で は浙江省杭州市が412戸で最多だった。
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【解説】
最近、中国南の島でリゾート地でもある海南省でも上記のような高級不動産の「投げ売り現象」が現れているという。海南省の不動産はリゾート開発で コンドミニアムとしての高級物件が増加し、別の地域からの投資が急増してきた。ここのところの高級物件の投げ売りは正にこうした物件に限られ、一般市民が 住むようなマンションとは状況が異なっている。また、北京市では石炭で儲けた山西省の業者が高級不動産をこぞって売却しているという報道もある。
つまり、中国の不動産市場は大きく分けると高官や成金たちが療養や娯楽、愛人、投資のために購入もしくは贈答された高級物件と、市民が居住するための一般物件の2種類があり、今回紹介した高官たちが「投げ売り」しているのは前者に当たる。
もしそうなら高級物件価格がいくら下がっても一般市民が購入できる可能性は低く、そのような高級物件が市場に出回っても、市民の住宅需要を満たす とは考え難い。もちろん不動産税や不動産登記制度、財産公開制度の導入が高級不動産市場を縮小させ、より廉価な中級、低価格な不動産市場を刺激する可能性 は否定できない。
そう考えるとこうした高級不動産の「投げ売り」が中国の不動産市場全体にバブル崩壊をもたらすとは必ずしも断定できないだろう。とはいえこの十年で平米当たりの住宅価格が数千元から5、6倍の価格にまで高騰したのは異常である。
「不動産登記条例」そして高官の財産公開制度導入によって過度な高級住宅建築が抑制されて住宅価格が適正価格に落ち着くようになれば多くの市民が マイホームを持てる可能性が出てくる。一連の不動産政策を導入することは中国の社会を成熟した市民社会にソフトランディングさせるためにも必要な措置なの だ。
習近平政権の汚職取締りは多くの民衆の支持を得ているが、それが一過性の単なるポーズでなく、中国の政治制度全般の透明度を高めるために財産公開 制度を導入し、その実施を徹底させることが習近平政権に後戻りのできない待ったなしの課題として突きつけられていることは疑いの余地がない。習政権におけ る更なる汚職取り締まりや政治改革の如何は今後の「不動産登記条例」施行や財産公開制度導入のあり方が一つのバロメーターになるだろう。
